Les chiffres 2024 confirment cette tendance avec une baisse « seulement » de 9,8% des ventes contre 19% en 2023. Cette décélération de la chute constitue le premier signal encourageant depuis le début de la crise immobilière post-Covid.
L’amélioration s’explique par la normalisation progressive des taux d’emprunt. Après avoir culminé à 4,25% fin 2023, ils sont redescendus à 3,15% en janvier 2025. Cette détente, couplée au retour du prêt à taux zéro et aux dérogations pour les primo-accédants, relance mécaniquement la demande.
Les chiffres de décembre 2024 illustrent cette reprise : les prêts aux primo-accédants égalent ceux de décembre 2023, dépassant même les niveaux de 2019.
Signaux de reprise confirmés par les avant-contrats
Les perspectives à fin avril 2025 dessinent un paysage radicalement différent. Les avant-contrats projettent une hausse de 4,3% pour les appartements anciens (prix médian à 1 280€/m²) et de 6,9% pour les maisons anciennes (197 800€). Ces projections, bien qu’à relativiser, témoignent d’un changement d’état d’esprit du marché après deux années de pessimisme généralisé.
Le bilan annuel révèle 10 960 ventes contre 12 160 en 2023, soit une baisse de 9,8%. Cette diminution touche tous les segments : appartements anciens (-9%), maisons anciennes (-6%), avec des reculs plus marqués sur le neuf (-21% pour les appartements) et les terrains à bâtir (-34%). Géographiquement, la répartition reste stable : Saint-Étienne intra-muros (27%), périphérie stéphanoise (23%), Roannais (21%), Forez nord (13%).
Prix : recul modéré mais généralisé
Les prix médians accusent des baisses mesurées : -3,6% pour les appartements anciens, -5% pour les maisons anciennes et -6,1% pour les terrains à bâtir. Cette décrue, bien que significative, reste modérée comparée aux effondrements observés lors des précédentes crises immobilières.
Maître Alain Courtet souligne qu’il faut remonter à 2014 pour les maisons et 2017 pour les appartements pour observer de telles baisses.
Perspective décennale : hausse malgré la crise
Avec le recul, la « crise » actuelle ne remet que partiellement en cause la progression immobilière de la décennie. L’indice notarial, fixé à 100 fin 2014, atteint 121-122 pour les appartements anciens et 117-118 pour les maisons en novembre 2024. Cette hausse sur dix ans dépasse largement la croissance démographique ligérienne (+1,3% entre 2016-2022), même en tenant compte de l’inflation.
Appartements anciens : Saint-Étienne reste accessible
À 1 210€/m² en médiane ligérienne et 1 140€/m² à Saint-Étienne, les prix restent très inférieurs aux standards nationaux (2 800€/m² hors Île-de-France). Cette accessibilité permet d’acquérir 100m² à Saint-Étienne pour 114 000€, contre 22,5m² à Annecy au même prix.
Les écarts avec les départements voisins persistent : Rhône (3 670€/m²), Savoie, Haute-Savoie largement au-dessus, seuls l’Allier et certains secteurs restant inférieurs.
Maisons anciennes : position favorable
À 190 000€ en médiane départementale, les maisons ligériennes se positionnent avantageusement face aux départements voisins. Seuls le Rhône (350 000€) et l’Isère (263 500€) dépassent nettement la Loire, qui devance Ardèche, Puy-de-Dôme, Saône-et-Loire et Haute-Loire. Cette performance traduit un équilibre entre attractivité territoriale et accessibilité financière.
Appartements neufs : dynamique de hausse
Contre-tendance notable, les appartements neufs progressent de 5,1% à 3 660€/m² en moyenne départementale. Cette hausse continue depuis 2020 reflète les coûts de construction et la raréfaction de l’offre neuve. Saint-Étienne affiche 3 220€/m² (-0,4%), confirmant sa position d’accessibilité relative sur ce segment premium.
Terrains : raréfaction et hausse programmée
À 62 700€ en médiane (-6,1%), les terrains à bâtir subissent la pression de la politique « zéro artificialisation nette » (ZAN) 2050. La proportion de petites parcelles (moins de 600m²) passe de 36% à 42%, annonçant une transformation structurelle du marché.
Cette évolution pourrait compromettre l’accessibilité traditionnelle de la maison périurbaine pour les classes moyennes ligériennes.
Défis futurs : entre reprise et contraintes
La reprise esquissée reste fragile face aux incertitudes géopolitiques et économiques. Philippe Kiehl met en garde contre « une énième crise géopolitico-économique » qui pourrait balayer cette embellie naissante. Parallèlement, les contraintes environnementales (ZAN) et la raréfaction foncière dessinent un avenir immobilier ligérien potentiellement moins accessible, remettant en question le modèle périurbain traditionnel du département.
